Przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości zawrzesz, gdy wraz z kupującym nie będziecie mogli lub chcieli związać się od razu umową sprzedaży. Aby kontrakt ten był ważny, należy wymienić w nim istotne elementy umowy właściwej, w szczególności oznaczyć twoją nieruchomość i wskazać jej cenę. Ustawodawca pozostawił tu sporo luzu, bowiem cena nie musi być wskazana kwotowo, wystarczy obiektywny mechanizm jej wyliczenia.

Termin

Swobodą kontraktową objęto również określanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Co prawda, najczęściej wskazuje się konkretną datę, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, by wskazać zdarzenie, którego zaistnienie w przyszłości jest pewne, jak np. czas „po żniwach” czy „na wiosnę”.

Odradzamy natomiast oznaczanie momentu zawarcia umowy przez powiązanie go z np. z wydaniem niezbędnego dla transakcji zaświadczenia. Jest to bowiem zdarzenie przyszłe, niepewne i uzależnione od działania osoby trzeciej.

Brak terminu

Od kilku lat wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest już obligatoryjne. Jeśli nie ustalisz tego z kupującym – umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w terminie odpowiednim, wyznaczonym przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie (nie mylić z wcześniejszym terminem ). Ale… odpowiedni, to znaczy jaki? To już zależeć będzie od okoliczności konkretnego przypadku i interesu stron.

Pamiętaj, że termin zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, musisz określić w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej. Jeśli termin ten przegapisz, zobowiązania z umowy przedwstępnej wygasną – to oznacza, że nie tylko nie będziesz mógł żądać, aby transakcja doszła do skutku (chyba że umowę zawrzesz w formie szczególnej – co przybliżymy Wam w kolejnym wpisie), ale z myślą o odszkodowaniu również będziesz mógł się pożegnać.

Jak wspomniano na wstępie, umowę przedwstępną zawrzesz, gdy przez wzgląd na szczególne okoliczności nie będzie woli lub możliwości zawarcia od razu umowy właściwej. Taka sytuacja na rynku nieruchomości jest częstym przypadkiem, np. w sytuacji finansowania zakupu z kredytu. Warto pamiętać, że przeszkoda do zawarcia umowy sprzedaży może nie ustać w ciągu roku, albo moment jej ustania będzie niemożliwy do określenia, a w konsekwencji niemożliwe będzie określenie odpowiedniego terminu sprzedaży nieruchomości.

Zarówno decyzja czy termin wskazywać, jak i go określić oraz jak długi ma być, jest z punktu widzenia powodzenia transakcji niezwykle istotne.

Upływ terminu

Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym – jego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wręcz przeciwnie – skutkuje wymagalnością roszczenia o zawarcie takiej umowy. Powstaje stan opóźnienia i biec zaczyna roczny termin przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.

Prawo odstąpienia

Odetchnąłeś z ulgą, bo ustaliłeś już termin z kupującym? Jeszcze wstrzymaj oddech – w ustawie nie wskazano bowiem mechanizmu, dla uchylenia własnego zobowiązania w razie zwłoki kupującego. Dlatego warto rozważyć wpisanie w umowę zastrzeżenia, iż w takim przypadku strona może od umowy odstąpić. Po realizacji tego prawa umowa będzie uznawana za niezawartą, z kupującym zwrócicie sobie to, co od siebie otrzymaliście. Na szczęście w takim wypadku pomocny może być również zapis o zadatku, którą to instytucję opisaliśmy już na blogu. On również, w pewnych przypadkach, uprawnia do odstąpienia od umowy.

Forma aktu notarialnego

Umowę sprzedaży nieruchomości musisz zawrzeć w formie aktu notarialnego. Dla umowy przedwstępnej dla tej transakcji, ustawodawca takiego rygoru nie wprowadził. Warto jednak zastanowić się nad podpisaniem tej umowy w formie szczególnej, dla wywołania silniejszego skutku. Termin, w którym miałeś sprzedać mieszkanie minął, odstępować od umowy nie chcesz lub nie możesz, a samo odszkodowanie cię nie satysfakcjonuje? Jeśli pofatygowałeś się do notariusza przy umowie przedwstępnej – zawarcia umowy końcowej możesz dochodzić na drodze sądowej.

 

Z pozoru umowa przedwstępna nie wydaje się instytucją skomplikowaną, jednak na tle powyższych rozważań widać, jak wiele niuansów kryje się w jej regulacjach. Mamy nadzieję, że tym wpisem udało nam się w przystępny sposób przybliżyć Wam istotę tego kontraktu. Jeśli coś pozostaje niejasne – nie krępujcie się napisać, bloga tworzymy dla Was.

Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży mieszkania? Skontaktuj się z nami i umów się na bezpłatną konsultację.